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恒大分兵商业地产

2020-01-16 19:51:54来源:励志吧0次阅读

恒大称,随着恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米,商业总资产达到千亿规模。

业内人士表示,零售行业可为恒大旗下住宅项目升级配套,加快城市商业综合体进入运营的速度,但也可能带来新的挑战。

用影院拉动商场

如果说万达用影院拉动商业广场,恒大则希望用影院撬动社区商场。

恒大对商业地产蓝图是这样展望的:其位于成都等地的10个大型商业综合体项目和1 0多个恒大影城项目将陆续开业运营,加上持续建设的社区商业项目相继投入市场,届时恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米,商业总资产达到千亿规模。

今年1月,恒大影城先跨出了实质性一步,分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区,院线总量超过150家。

“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼,设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺, -4层则是恒大剧场,总面积1万~2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供配套及娱乐服务。官网介绍,这种社区商业模式称为恒大剧场模式。恒大多个项目的招商部门人士则解释,“影院其实就是社区商场的主力店”。

万达院线的地区公司管理者陈先生,去年底就收到恒大方面的邀约,希望其加盟恒大影城。由于扩张迅速,恒大方面还希望陈先生将身边院线圈子里的从业者都介绍过来。

陈先生最终没有答应恒大邀约。原因之一是他认为恒大希望影院给带来客流,目标并不在于经营影院本身,“甚至对营业收入都不提要求”。

其次是扩张速度较计划中慢。“恒大介绍,今年开25家影城,明年开70家。”陈先生说:“不过他们(指恒大)在2011年的时候就已经这么说了。”

据经济观察报不完全统计,除了1月份开的四家,大同、浏阳、岳阳等地的恒大影城将在6月开放。同时,以拥有影院为噱头,这些影城其他楼层的招商工作也在进行当中。

恒大在三四线城市的社区,“便利店都很难开到这里来,更何况影院”,陈先生认为这种社区影院要生存下来十分艰难。

不过,影院的存在确实为影城其他商户带来了生意。一家恒大影城内的商户,其负责人对经济观察报说表示,影城对人流的吸引有一定的作用,特别是晚上观影的热门时间,他的商铺就主要靠这个时段赚钱。

经济观察报记者在一座三线城市了解到,恒大社区卖出的房子超过4000套,再加上周边住宅小区的人口,该片区已形成密集的人居。但是,业主看电影需要开车到两个站距离以外的商场,附近也缺少超市便利店。

据恒大某地区公司商业经营管理部人士介绍,社区影院只是其中一种形式,恒大院线公司还会做更大规模的影院,场地是在恒大的商业综合体内。

百货、超市、游乐

早在2010年上半年业绩发布会时,就说过,恒大将适时介入商业地产。所谓“适时”指的是等到恒大有足够的现金流和规模支撑。

许家印说,当四个指标达到业界第一时,恒大才会投入大力量做大商业地产。这四个指标是土地储备、开工面积、销售面积及销售金额。其当时透露,预计投入商业地产的时机将在2011年下半年到来,目标是地标性城市综合体,以省会城市和发达城市为主。

2011年,恒大拿下辽宁抚顺市旁地块,兴建首个称为“恒大广场”的大型城市综合体项目,涵盖购物中心、商业街、酒店、写字楼等业态在内。资料显示,这一年,公司就成立了商业集团。其后,公司又在桂林北高铁站等地打造“恒大广场”。当时就有宣传显示,恒大集团旗下的自营商业品牌有恒大百货、恒大SPA水会、恒大KTV、恒大影城、恒大电玩、恒大健身俱乐部,会进一步助推恒大集团商业项目的有序发展。

时至今日,上述四个指标仍有部分未达到许家印当时的理想,但恒大在综合体与地标性商业综合体的项目陆续进入招商期,包括成都、宁波等10个大型商业综合体项目。

有媒体称,许家印在内部会议上宣布要打造“升级版万达广场”。为此,恒大也学习万达,在商业集团下设立百货公司、超市管理公司及游乐管理公司,全面进军零售行业。

根据恒大官网表述,恒大百货经营面积为 万平方米,依托恒大全国的商业项目和商业综合体项目,打造中国连锁百货强势品牌;而恒大超市则表述为经营面积达到1000-8000平方米,作为主要生活配套设在恒大地产项目及大型商业项目,到2015年,全国恒大超市门店数量将超过 00家。

恒大一家中部地区公司的商业管理部门人士表示:“恒大百货届时会进入商业综合体,而超市目前在一些位置偏僻的住宅项目已经进驻。”该人士介绍,社区商业及城市综合体项目都由地区公司投资,商业集团则负责指导、协助各商业项目的运营。

在仲量联行广州与深圳商铺部主管林世松看来,这些举动似是万达模式的复制。“万达模式就是在商业铺点后销售住宅,快速回笼资金。其中,通过自己的百货公司,商业部分也能快速进入运营状态。”

还是以抚顺恒大广场为例。去年10月,该项目与商家签署战略合作协议。除了东北地区当地的购物中心大商新玛特之外,据称还有屈臣氏、孩子王等品牌。恒大院线、恒大KTV、恒大SPA水会等多个恒大自己的零售业品牌也跻身其中。

虽然是地标式城市综合体,但恒大的项目毕竟是在三四线城市。恒大一家华北地区公司的商业管理部门人士说:“自己的零售业品牌更能配合自身的扩张速度。”

售后返租

就在恒大传出为旗下商业公司招兵买马的同时,一则未经证实的消息称,万达部分新项目不设百货主力店。

在电商冲击下,百货、超市等业态境况。公开显示,今年4月份全国50家重点大型零售企业零售额同比下降7%,这是继1-2月零售额同比负增长后,再次出现零售额同比下降;今年一季度,全国50家重点大型零售企业零售额同比仅增长0.1%,增速大幅放缓9.1个百分点。

在万达百货公司一名前高管看来,恒大有丰富的资源,但这是自营百货的必要但不充分条件。“只有找到合适的百货经营模式,做百货才不至于成为吞噬现金流的生意”。

恒大是否有足够的资金支持零售业?201 年业绩数据显示,恒大受益于201 年销售回笼,净负债率减少14.7个百分点,下降到69.5%。但标普、穆迪等评级机构依然认为恒大的负债杠杆率是开发商中最高的一员。原因在于恒大去年发行250亿的永续债。在财务处理上该永续债被列入永久资本工具,算作公司净资产而非债务。但评级机构认为不应忽视永续债的债务性质。

当时数据显示,恒大拥有现金5 6.5亿,但这些现金多来自于借贷。201 年一年借款净增485.5亿,年末借款余额1088亿。

可见,以这种资金状况,全面涉足零售行业是存在压力的。

社区影院的功能不限于吸引顾客,还在于吸引投资者。目前,多个恒大影城的商铺已分割出售或整体出售,并与业主约定售后返租。其中一个影城项目曾打出“五年稳定回报50%,每天稳定回报 50元”的条件。

接近恒大影城的人士透露,因为影城的商铺已经与投资者签订合约,只能以固定的租金、固定的期限对外招租,招商过程中相当被动。

林世松介绍:“售后返租其实是在卖回报率,可能隐藏着一些财技处理手法。为了达到约定的回报率水平,商业项目的租金可能超过市场平均租金水平。因为这部分高出来的租金,项目做资产评估就可能会多估几千万。”

林世松说,地产开发商做零售行业,较成功的有。其和记黄埔公司所有的百佳超市、屈臣氏等零售业公司,通过分拆上市,将资金压力转移到资本市场。

不仅是社区的影城,城市综合体项目的商业街店铺目前也在探讨是否需要与投资者约定售后返租。

一名资深商业投资顾问表示,如果售后返租是租给卖方自己的零售公司,这些零售公司就是“协同单位”,合力将商业物业的资产值估高。

上述万达百货公司的前高管认为,国内的百货业还在探索、试错的阶段,而且同质化非常严重,不但管理模式、服务方式,就连工程设计都趋同。“如果恒大没有创造性地发掘者新需求,提供与一般百货不同的新服务,我认为,目前并不是做百货等零售行业的好时机。”该高管说。

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